一、案件摘要

      2025年12月，某评估机构接受阜阳市颍州区人民法院委托对阜阳市开发区颍州南路与三环路交叉口逸景苑某房地产及附属物市场价值进行评估，并于2026年1月出具评估报告，后被申请执行人对原评估机构报告及回复有异议，并以评估价格太低、未充分考虑房地产实际情况等为由向阜阳市颍州区人民法院申请复核。

      二、复核情况

       安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会(下称“省专咨委”)接受阜阳市颍州区人民法院委托，成立了复核专家小组，对原报告进行了复核，并赴异议所涉标的物进行现场查勘。

      1.标的物概况

       标的物位于阜阳市开发区颍州南路与三环路交口，为三层别墅住宅，2008年建成，室内为精装修，设施设备配置齐全，现状为空置状态。负一层附带车库储藏室，二层装修时原有阳台已改建扩入卧室室内，三层原露台部分改建为阳光房，产权人自建院落围墙。

      2.原报告中的问题

       经全面勘查，在充分考虑标的物所处区域市场状况、所在位置等因素后，根据《房地产估价规范》和《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》等，复核专家组针对原报告进行复核发现主要存在以下问题：

    （1）报告中对相关附属物界定不够清晰、逻辑混乱。如原报告中对院落和自建围墙单独进行了表述，“院落及围墙等附属物评估价格包含在房地产评估价格之内”，但比较法测算过程中未见相应测算分析说明。

   （2）未在报告中说明评估对象交易税费负担方式、是否存在欠缴税金及相关费用、财产处置费用及对评估结果的影响。

   （3）估价依据中缺少法释〔2018〕15号等文件，部分法律法规文件针对性较差且书写不规范。

   （4）产权登记资料记载建筑结构为混合，现场勘查结构为框架，未说明该情况及其影响。

   （5）对标的物描述过于简单、不准确，如装修仅描述精装修、层高仅描述约3.2米，对改扩建情况、自建院落等未作完整说明。

   （6）比较法估价过程粗略，因素选择不够全面，如缺少附属配套设施、使用面积增加等，对装修、相关附属设施等未作针对性修正说明。

   （7）“阳光房”采用成本法估价中缺少完整测算过程。

      3.复核处理结果

      通过对标的物状况的综合分析，以市场调查情况为基础，经客观数据分析、对比、验证，复核小组一致认为虽然报告中存在一定的瑕疵，需要修改完善，但是原评估结论在价值时点属于合理价格范畴，建议维持原报告评估结论。

       三、复核案例启示

      1.严谨的勘查是合理确定结论的基础

       原评估报告存在的一些问题，虽然不影响整体结论的可靠性，但暴露出原报告在勘查环节的粗糙和疏忽。作为评估的关键环节，应严格执行估价规范要求的程序，进行详细的勘查，全面核实标的物状况，做好市场调查和资料搜集，为最终结论的确定提供有效支撑。

      2.找准重难点，价格影响因素考虑需全面

      选用比较法对别墅进行估价时，应特别关注几个问题，一是案例应为类似房地产（区位、档次、类型、规模等），由于别墅的特殊性，找到高度类似的可比案例往往较困难，故应特别关注案例选择要求；二是应结合评估对象情况针对性选取比较因素；三是因素修正幅度的确定，应通过交易案例间具体情况差异及价格对比分析，合理量化修正幅度。

      3.应加强司法评估报告的质量管控

      在司法项目报告中应结合项目情况，完整披露信息，财产范围不得重复和遗漏，在成果控制环节应严格实施三级审核制度，消除低级错误，合理选取估价方法，充实参数选取依据，同时宜根据标的物特点恰当选择结论表达形式，做到准确、清晰，以增加结论的可信度和可理解性。高质量的司法评估报告是机构专业技术能力和公信力的体现，更是有效应对异议的直接展示。