一、案件摘要

      2025年11月，某评估机构接受庐江县人民法院委托对位于重庆市万州区（天城）北山大道（山水国际）某室等29处房地产市场价值进行评估，并于2026年2月出具了5份评估报告。后被申请执行人对原评估机构报告及回复有异议，于2026年4月以评估价值偏低、未考虑房地产实际租赁状况、装修价值等为由向庐江县人民法院申请复核。

      二、复核情况

      安徽省价格鉴定评估协会评估鉴定专家咨询委员会（下称“省专咨委”）接受庐江县人民法院委托，成立了复核专家小组，对原报告进行了复核，并赴异议所涉房地产进行现场查勘。

      1.案涉房地产复核过程

      本次纳入复核范围的29处房地产全部地处重庆万州典型山城地貌区域，物业使用状态涵盖自用、整体出租、零散出租、空置四类。受山地地形限制，当地建筑普遍依山就势布局，楼层界定、临街通达性、采光条件等核心价值影响因素，与平原城市常规房地产的判定逻辑存在显著差异，无法直接套用通用评估经验开展测算。鉴于案涉房地产的地形特殊性、建筑复杂性、市场独特性，为彻底规避异地评估信息偏差、通用标准适配性不足、实物认定不准、市场参数套用失真等核心问题，本次复核摒弃传统复核模式，重点聚焦现场实物精细核查、本地市场深度调研、差异化实物状况分析三大核心环节，创新构建“三维核验”专项复核工作体系，全面保障复核结论真实、客观、公允。

      一是深耕现场实物勘查，精准核定山地物业真实状况。针对山地建筑层高错落、地坪不一、空间结构特殊的特点，复核小组开展全覆盖、无死角实地勘查，逐栋、逐层、逐区域核查29处房地产的区位条件、场地地形、建筑结构、装修状况、设施设备、使用损耗等实物指标，杜绝因山地地形复杂、建筑形态特殊导致的实物状况认定模糊、权属范围界定不清、价值影响要素漏判等问题，夯实实物价值研判基础。

      二是聚焦本地市场调研，破除异地通用参数适配弊端。考虑到万州山地房地产市场具备极强的属地性，复核小组以标的所在片区、核心商圈为重点，开展专项深度市场调查。实地走访数十家同类山地商业、经营性物业，精准掌握本地山地物业的市场供需特征、价格波动规律、处置折价特点。同时结合网络公开询价、本地主流房产中介历史交易台账等进行多维度交叉验证，搭建专属万州山地地貌的本地化市场价格参照体系，彻底解决原报告市场支撑不足等问题。

      三是细化实物状况差异化分析，精准研判地形带来的价值差异。复核小组结合现场勘查结果与本地市场规律，针对山地地形对物业价值的核心影响开展专项分析，重点研判场地高差、山体遮挡采光通风受限、临街通达性差异等独有因素对物业市场价值的影响，摒弃“一刀切”的常规价值判定方式，结合每一案涉房地产的具体地形条件、建筑形态、使用现状开展差异化价值修正分析，精准剥离特殊地形及建筑结构带来的价值偏差。

      2.原报告中的主要问题

      经现场全面勘查，充分结合案涉房地产项目特点、所处区域房地产市场状况、宗地区位条件、场地地形特征等实际情况，依据《房地产估价规范》《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》等技术规范及相关规定，复核专家小组对5份原评估报告开展系统性技术复核，经梳理研判，原报告主要存在以下问题：

      （1）估价依据选取不够完整，缺少地方估价相关文件，法规针对性不足

5份原评估报告在估价依据章节，主要引用国家层面通用法律法规、技术规范，文件选取偏向通用性，未结合估价对象所在地房地产估价管理、土地、不动产等地方规范性文件开展适配引用，缺少属地化估价政策支撑。估价依据体系不够完整，未能充分体现项目所在地的政策管理要求，导致估价工作的政策依据针对性不强。

      （2）市场背景分析内容空泛，与估价对象关联度低，针对性不强

5份原评估报告的市场背景分析部分多为区域宏观层面一般性描述，内容较为笼统，仅宽泛阐述区域整体房地产发展概况，未结合估价对象物业类型、山地坡地建筑特点、所在片区细分市场行情、当地涉执不动产处置交易特征开展针对性分析。市场分析内容与估价对象关联性不足，不能有效支撑本次估价的价值判断基础，对估价对象所处细分市场的供需、交易、处置特点剖析不到位。

      （3）收益法净收益增长率取值依据说明不充分，技术论证存在缺失

其中4份采用收益法测算的原评估报告，在收益法测算过程中，对净收益增长率参数直接给定取值结果，但报告内未充分披露该参数的选取过程，缺少对区域同类不动产历史收益变动情况、租金价格变化趋势、行业经营水平、未来市场预期等方面的调研分析与论证说明。参数取值理由阐述较为简略，缺乏必要的数据与市场案例支撑，无法判断该增长率取值的合理性，收益法关键参数的技术论证深度不足。

      3.复核处理结果

      通过对案涉房地产状况的综合分析，以市场调查情况为基础，经客观数据分析、对比、验证，复核小组一致认为虽然报告中存在一定的瑕疵，需要修改完善，但是原评估报告结论在价值时点属于合理价格范畴，建议维持原评估报告结论。

      三、复核案例启示

      本案案涉房地产地处重庆万州区，当地属于山城地貌，建筑依山就势修建，楼层界定、建筑实际状况与普通平原城市存在明显差异，给司法评估工作带来特殊考验。结合本次复核全过程，得到如下几点启示：

      1.现场勘查是司法评估的基础前提，不能流于形式

      山城复杂地形下，房屋实际楼层、临街状态、通达条件、采光通行等，不能简单照搬产权证书上的文字记载，必须做实现场查勘工作。评估人员要实地核实标的物区位、实物、权益状况，逐一核对租约、实际使用状态，区分自用、整体出租、零散出租、空置等不同情形，把现场真实情况完整反映到评估报告中，避免仅依靠书面资料开展估价，减少报告基础信息错漏，防范坐落描述、建筑总层数等基础要素出现描述不全、记载错误等瑕疵。

      2.估价参数取值必须强化依据支撑，做到有理有据

      收益法等估价方法运用过程中，净收益增长率等关键参数，不能主观随意选取，要结合区域市场行情、物业实际租赁情况，清晰地说明参数取值的来源与逻辑。尤其面对山城这类地域特征突出的区域，不能直接套用其他城市的参数经验值，要充分结合当地物业特点，保证参数选取贴合标的实际，提升估价结果的严谨性。

      3.市场调查要保证全面性与有效性，拒绝空泛分析

      司法评估的市场背景分析不能模板化、泛泛而谈，要立足项目所在地真实市场环境。本次复核综合采用实地走访商圈、网络询价、中介交易数据采集等多渠道获取租金、交易信息，交叉印证市场数据。评估工作应当多维度收集本地同类物业交易、租赁实例，充分结合地方相关估价文件，增强估价依据的针对性，让市场分析贴合项目标的，避免千篇一律的模板化表述。

      4.特殊地域项目要拓宽专业视野，充分尊重地域差异化特征

      重庆万州山城特殊地形，带来建筑布局、楼层界定、商业物业价值影响因素的特殊性，也提示估价人员不能用通用惯性思维开展异地评估。面对地形地貌、建筑形态、市场习惯有明显地域差异的项目，要主动拓展专业眼界，跳出固有经验，充分认识地域环境对房地产价值的影响，在资料核对、现场勘查、市场调研、报告撰写全流程适配当地实际，既及时纠正报告文本瑕疵，也客观甄别估价结论合理性，做到既发现报告形式问题，也审慎研判实质价值结论，保障司法评估客观公正。