一、案件背景

       2026年3月，受六安市金安区人民法院委托，某评估机构对位于六安市裕安区平桥工业园平桥大道与金盛路交叉口的四栋工业用房及一宗工业用地使用权进行了市场价值评估，并出具了《涉执房地产处置司法评估报告》（以下简称“原报告”）。其后，被执行人对原报告所采用的评估方法及关键参数设定提出异议，遂向金安区人民法院申请复核。

      二、复核标的概况

      安徽省价格鉴证评估协会评估专家咨询委员会（以下简称“专咨委”）受理复核委托后，成立专家组，对原报告进行审核，并于2026年6月5日对标的物实施了实地查勘。复核标的详情如下：房屋建筑物：四栋工业用房，结构均为钢结构，建筑面积均为4,871.20㎡，檐高9米，1.2米以下为砖砌墙面，以上为彩钢板围护，顶棚为彩钢板，地面为水泥及环氧地坪漆，安装卷闸门及防火门，配塑钢窗。四栋房屋均存在部分出租使用情形。

      土地使用权：一宗工业用地，使用权面积29,652.26㎡，权利类型为国有建设用地使用权，用途为工业，终止日期为2062年1月6日，备注为原裕国用（2012）第C.S:9214号国有土地使用证分割所得。

      原评估机构选用成本法进行测算，具体路径为房地分估，但在参数处理上存在不一致：测算土地重置成本时未计取销售费用，而测算建筑物重置成本时却计取了销售费用。

      三、成本法下两种估价路径的异同分析

      成本法估价时，需先行确定具体路径，主要包括以下两种：

      ①房地合估：将土地与建筑物视为统一整体，模拟房地产开发建设全过程，直接求取整体重新购建成本；估价对象成本价值=土地成本+建设成本+管理费用 + 销售费用+投资利息+销售税费+开发利润−建筑物折旧；

      ②房地分估：将房地产拆分为土地和建筑物两部分，分别求取土地重置成本和建筑物重置成本；估价对象成本价值 =土地重置成本+建筑物重置成本 − 建筑物折旧；其中：土地重置成本=土地成本+管理费用+销售费用+投资利息+ 销售税费+开发利润；建筑物重置成本 =建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

      二者的本质区别在于：房地合估为“整体直算”，房地分估为“分项汇总”。

      在参数构成方面：土地成本通常包括土地使用权购置价格（地价款）及取得税费，其购置价格可通过比较法、成本法或基准地价系数修正法求取。

      建设成本涵盖勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费及开发期间税费等必要支出。

      理论上，若两种路径下的各项参数取值一致，则评估结果应趋向一致。但实务操作中，由于合并效应（即土地与建筑物结合产生的整体增值）以及开发利润计算口径的差异，房地分估路径常因忽略协同价值而导致结果偏低。

      四、总结与启示

      在房地产评估实务中，收益法和比较法通常适用于具有持续收益或活跃交易的市场类型。然而，当经济环境变化导致部分物业收益骤降、空置率上升、市场交易趋于沉寂时，成本法的适用空间显著扩大。

      就成本法操作而言，无论选择房地合估还是房地分估路径，只要能够准确界定各路径的基本公式与参数内涵，并保持参数口径的统一，两种路径的评估结果在理论上可以实现趋同，即“殊途同归”。但在司法评估等具体场景中，须特别关注参数设定的逻辑一致性，避免因口径割裂而影响结论的客观性与公允性。