案件摘要

2025年12月30日，某评估公司接受法院委托，对位于怀远县经济开发区配天大道10-1号3#商业S201、S301两处商业服务用房的市场价格进行评估，并于2025年12月30日出具了《涉执房地产处置司法评估报告》。

申请执行人对原评估结果提出异议，遂向法院申请进行复核鉴定。

   复核情况

安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称“省专咨委”） 在受理法院复核委托后，成立复核专家小组。专家小组对案件当事人异议及其提供的资料、以及原报告及相关资料进行了认真分析，明确了本次案件的复核思路，具体如下：

一、对评估对象的现场复核

1.本次复核对象为位于怀远县经济开发区配天大道西侧的两处商业房产，所在区域为怀远县的工业集中区，是蚌埠市和怀远县交界处，商业氛围一般。复核对象分别位于所在楼幢的二层、三层，室内简装，目前对外出租由承租人经营某酒店。在实地勘查过程中，专家组对复核对象的区位状况、实物状况、权益状况等进行了全面调查，重点对复合对象的租约影响、实际占用、装修归属等情况进行了深入细致的询问核实。

2.在深入调查了复核对象的详细信息基础上，专家组通过实地走访调查同商圈内的多处商家，仔细了解当地类似房地产的经营状况及租金市场行情。现场勘查后，进一步通过网络询价、中介交易数据采集等多种方式，系统核实复核对象所在区域及周边类似商业房地产的租赁与销售情况，获取详实的市场信息作为复核分析依据。

二、结合申请人的异议对原评估报告进行复核

在全面审阅原报告并结合市场调查后，复核专家组指出原报告存在部分描述不一致及测算技术参数依据不足：

1.评估对象的描述不一致： 原估价报告对估价对象楼层状况描述与实际不一致。原估价报告总楼层数描述为四层，经复核现场查勘确认实际总层数为三层，其中第3层为坡屋顶，局部层高为5.7米，3楼局部被隔成两层。原估价报告对估价对象使用状况描述与实际不一致。原估价报告描述为自用，经复核时双方当事人确认实际为出租经营某酒店。

2.测算技术参数的问题分析： 收益法三个租赁实例具体位置描述不够详细；实物状况中装修因素的修正系数依据不足。 收益法测算时，对土地使用权终止日期后建筑物的处理方式依据不足；税金取值依据不足； 

复核案例的启示

一、现场查勘—躬行实践，筑牢基石

实地查勘是房地产估价工作的必要程序，认真履行实地查勘程序乃执业房地产估价师的核心执业素养。

根据《房地产估价规范》( GB/T50291-2015)，估价对象的实地查勘应符合下列规定：（1）应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；（2）应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；（3）应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。涉执房地产评估对实地查勘要求更加严格。

在估价对象的实地查勘后，应对估价对象同区位同类型物业的市场价格和租金水平进行调查，对案例进行对比差异，对市场情况进行调查、对周边区域进行调查，对案例进行调查并形成调查记录。

只有在充分了解估价对象的真实状况，认真分析估价对象所在区域的市场行情，才能保障评估结论真实客观。

二、报告编制—严谨清晰，精益求精

报告内容：评估报告需语言清晰、逻辑严谨，真实描述估价对象的实际状况及特殊细节，明确说明估价依据、假设、限制条件等，避免模糊或歧义表述。

合理选取评估方法：根据估价对象类型、市场状况等，对估价方法进行适用性分析，选取合适评估方法。

参数选取与计算：参数（如可比实例的选取、修正系数等）的选取需有充分依据，计算过程需严格遵循估价规范和相关法律法规，确保结果准确无误。所有计算数据需保留底稿，以备查阅。

三、报告审核—质量管控，善始善终

评估机构需建立严格的内部审核制度，需由项目经理、技术主管或首席评估师对评估报告进行二审和三审，从形式和内容两个方面进行审核并需要形成审核记录，记载审核意见，确保评估方法、参数选取、计算过程等符合规范要求。  

   总结

房地产司法鉴定估价业务作为一项特殊的估价业务，对维护司法的公正性起着重要的作用。这就要求估价师应对此项业务保持谨慎严肃的态度，严格执行房地产司法估价的操作规程，全面收集评估所需的资料，恰当选取评估方法和有关参数，认真撰写估价报告。只有做好上述各环节的工作，才能控制评估的实质风险，将房地产司法鉴定评估这个重要的工作做好。