一、案件摘要

本案涉及对位于某宗土地上的土地使用权、建筑物及机器设备市场价值的司法评估复核。异议人（复核申请人）认为土地价格过低，严重损害了异议人的合法权益。安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称“专咨委”）接受利辛县人民法院委托，对某评估公司出具的《涉执房地产处置司法评估报告》进行复核。

     二、复核情况

1、复核标的物

对位于**县分别为**有限公司、**公司的建筑物、土地使用权及机器设备市场价值进行复核，原报告估价对象为：无证房产建筑面积（4幢）合计为**平方米，土地为国有出让其他商服用地（2宗），土地使用权面积合计为**平方米，机器设备2套。

2、复核范围：复核专家组遵循客观独立、公正严谨的原则，经与利辛县人民法院沟通确认，本次复核范围仅针对土地使用权。异议人（复核申请人）对建筑物及机器设备价格无异议，该部分维持原评估结果。

3、实地查勘、了解项目情况

实地查勘过程中异议人提出两个地块原始购买成本相差较大（分别是226万元/亩、23.87万元/亩），设计用途均为车辆检测站检测，评估结果两块地均为20万元/亩，认为用途设定和价格都不合理。

    三、原报告主要问题

复核专家组在审阅原评估报告并结合实地查勘后，发现原报告存在以下主要问题：

市场比较法案例选择不当：原报告使用的市场比较法案例超过3年，不宜作为可比案例。

土地价格测算组成不完整：原报告仅测算土地取得费，未考虑土地取得税费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等。

开发程度设定错误：原报告设定土地为红线外五通、红线内场地平整，未考虑现状存在的混凝土地坪价值。同时，建筑物评估时基础设施建设费取值未完全考虑场区实际情况。

容积率设定错误：原报告土地使用权评估过程中容积率设定与土地规划条件不一致。

    四、复核意见

经过复核专家小组多轮充分讨论、分析及测算，并组织内审会议，经集体审议，最终形成专家评审复核意见，具体为：因原评估报告存在估价案例过时、土地成本测算不完整、地价定义错误等问题，严重影响评估结果的客观性和公正性，专家组对复核项目范围涉及的土地使用权价格进行了重新评估复核，涉及的建筑物、机器设备等原评估结果维持不变。

      1、明确土地使用权价格定义

根据委托方提供的估价对象原出让时的规划设计条件显示，估价对象整宗地规划用地性质为其他商服用地，规划建设工程性质为车辆检测。根据自然资源部办公厅关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》的通知（自然资发〔2023〕234号）的分类标准，复核评估估价对象土地用途设定为其他商服用地。专家组依据《国有土地使用证》《规划条件设计通知书》及现场勘查，明确土地容积率应设定为0.8（原报告错误）。开发程度设定为宗地红线外“五通”（通电、通路、通讯、供水、排水），宗地红线内“场地平整及混凝土地坪”（原报告未考虑混凝土地坪）。

2、鉴于仅复核土地使用权价值，专家组依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《城镇土地估价规程》《GB/T18508-2014），确定采用市场比较法和成本逼近法对土地取得费进行了评估并完善了在价值时点房地产所占土地使用权的市场价格。

3、针对异议人提出原始购买成本的问题。专家组经实地查勘并听取了异议人陈述后，向委托方提出了补充提供《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》等相关资料的函。根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款，专家组经分析后，在报告中作了特别提示，说明了原始土地交易价格包含两部分：资产（价格占比89%）、土地（价格占比11%）。原土地价格构成，剥离资产价格之后的土地价格，与正常同类其他商服用地价格相同。解答了异议人在实地查勘时提出两块地原始购买成本相差较大的问题。

     五、复核案例的启示

原估价机构在实地查勘时对估价对象历史沿革不完全了解，资料收集不齐，在评估时对估价对象地价定义错误；因现场登记遗漏场区水泥硬化地面造成评估对象漏项；成交案例超3年不符合《房地产估价规范》要求；房地产现状为开发完成后的情况下土地价格评估不完整；综合以上，由此造成评估价格偏低的结果。

本次复核案例核心在于对土地使用权价值的重新审视和精准计量。复核委员会严格遵循评估规范和程序，针对原评估报告存在的关键问题（案例时效性、成本完整性、设定准确性），运用市场比较法和成本逼近法进行了深入分析和重新测算。

复核成功的关键在于：①精准定位争议：聚焦土地价值评估中的核心争议点（用途设定、成本构成、方法选择）；②严谨方法应用：严格筛选可比案例，详尽分析修正因素；系统计算土地取得各项成本及收益；③参数合理取值：对关键参数（如还原率、利润率）进行充分论证和合理取值；④科学结果整合：对两种方法结果差异进行合理解释，并依据科学依据分配权重，得出最终结论。