一、案件摘要

2025年2月某评估机构接受人民法院委托，对一处仓库房地产进行评估，并于2025年4月7日出具了《涉执房地产处置司法评估报告》。案件当事人对房地产评估报告提出异议，认为评估价格低于市场价值，向人民法院申请进行复核。

二、复核标的情况

2025年6月，安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称“专咨委”）接受人民法院委托对原《涉执房地产处置司法评估报告》进行复核，成立了复核专家组并对委托材料进行了充分分析。

2025年7月4日复核专家组赴现场对复核标的进行了实地查勘，核实了复核标的为某市仓库房地产，钢混结构，总建筑面积3025.03平方米，建筑物总层数为6层，所在层为2-3层整层及4层局部，建成年代为2020年。实地查勘日内部简单装修，相关配套设施设备较齐全（内有两部货梯），外墙为真石漆，内墙为乳胶漆，顶棚乳胶漆，环氧地坪漆地面，防火门及部分玻璃门、卷闸门，铝合金窗，2层部分做了隔，2-4层净层高均为4.3米。土地权利类型为国有建设用地使用权，土地用途为仓储用地，土地性质为出让，共有宗地面积为59852.39平方米，本次评估仓库用房所占用土地未作分割，土地终止日期为2067年10月20日。

复核标的用途为仓库房地产，原评估机构在估价对象描述和可比案例选择中，均为工业房地产。复核专家组经市场调查，发现复核标的所在城市已公布完整的仓储用地基准地价成果，认为测算过程中应充分参考仓储用地价格水平及仓储类建筑物特性。

三、工业房地产与仓库房地产评估的差异性分析

1.评估对象用途差异

工业房地产的评估对象范围更广，包括厂房、工厂区内的其他房地产等，其价值与特定工业行业的生产工艺、流程密切相关。不同行业对用地、厂房的要求可能截然不同，这增加了评估的复杂性。而仓库房地产的评估对象则聚焦于库房、堆场、包装加工车间及其附属设施，其价值主要与储存物资的种类、数量、出入频率以及对城市交通与环境的影响相关。

2.评估侧重点不同

工业房地产的评估更注重其生产适配性。例如，厂房的结构（单层、多层）和面积需满足特定生产需求，评估时需考虑产业政策和经济环境对收益稳定性的影响。仓库房地产的评估则更关注存储功能与效率。例如，仓库的等级（如一星级、二星级、三星级）有明确的设施条件、信息化建设和管理水平标准，这些都会直接影响其价值。此外，仓库的地理位置（如是否临近交通枢纽）、建筑硬指标（如层高、抗震等级）以及配套设施（如恒温控制、月台数量）也是评估的核心要素。

3.影响因素差异

工业房地产与仓库房地产在价格影响因素上虽然存在较多的一致性，但也存在明显的差异。工业房地产的价值受行业特性和生产要求的制约更大，其评估需深入理解特定行业的工艺流程。仓库房地产的价值则更受物流需求和城市规划的直接影响。例如，城市产业带布局会直接影响仓储需求热度等。