一、案件摘要

       案件情况：2024年12月，某评估机构接受安庆市望江县人民法院委托对位于望江县经开区通港路西侧、凤栖路南侧一宗国有出让工业用地、在建工程及地上附属物市场价格进行评估，并出具了评估报告。后被申请执行人对原评估机构报告及回复有异议，于2025年2月11日以原评估报告不客观、不真实、不合理，严重损害产权人的合法权益为由向安庆市望江县人民法院申请复核。

       二、复核情况

       安徽省价格鉴定评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称省专咨委）接受安庆市望江县人民法院委托，并成立了复核专家小组，对原评估报告进行复核。在对委托材料进行了充分分析后，复核专家组赴异议所涉及的现场，对复核标的进行了细致的查勘。

       经复核小组对该项目的全面复核，并经过补充评估资料后，复核小组认为原评估报告估价技术路线基本正确，估价方法选用适当。但报告中最主要的问题是：复核标的2#厂房，目前已建至正负零及1层的钢筋，应为在建工程，原报告仅计算2#厂房的桩基及混凝土价值，未考虑圈梁、承台、投资利息、管理费用等因素。根据补充的资料，在建工程有完整的施工图纸、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，为完全合法的在建工程。应该按照在建工程的评估方法进行评估。

       三、案例核心争议分析

本案争议焦点集中于在建工程评估方法的适用性及评估要素完整性。原评估机构采用成本法时存在两大缺陷：

    （一）成本要素覆盖不全：仅计算桩基及混凝土价值，遗漏了圈梁、承台等建筑结构成本，以及资金成本中的利息费用和项目管理费用。

    （二）法律要件考量不足：未充分结合项目已取得四证（施工图纸、用地规划许可、工程规划许可、施工许可）的合法建设状态。

       四、专业评估方法适用规则

    （一）成本法适用要件

      适用阶段：适用于工程进度未达30%的早期建设阶段

      计算公式应包含：1.土地成本（已发生部分）、2.直接建设成本（材料、人工、设备）、3.间接成本（管理费、规费）、4.资金成本（建设期利息）、5.合理利润及税费。

    （二）方法选择依据

      复核小组选择成本法基于三点判断：1.工程进度显示仅完成基础及首层结构（形象进度约15%）；2.具备完整的法定建设手续；3.市场价格信息获取困难。

       五、司法评估复核启示

    （一）方法论完整性要求

     要素穷尽原则：必须系统梳理《建设工程工程量清单计价规范》规定的全部成本科目；

     动态调整机制：应根据工程进度动态调整成本构成，如：基础施工阶段需单列基坑支护费用，主体施工阶段应考虑垂直运输成本。

    （二）现场查勘规范

     应实施三级查勘制度：书面资料核验（施工日志、监理报告）、实物进度测量（完成工程量的三维建模）、周边环境调查（施工条件对成本的影响）。

    （三）技术合规性把控

     法律要件审查清单：四证合规性审查、施工合同有效性验证、工程款支付凭证核查；

参数选取标准：利率应采用同期商业银行LPR市场利率，管理费需参照地方造价指标。

       六、司法评估特别注意事项

    （一）证据链构建要求：建立施工进度-成本支出-权属证明三维对应关系，留存影像资料的时间戳验证。

    （二）抗辩点预判机制：对可能产生争议的评估项实施敏感性分析，准备替代方案的技术说明。

       七、制度完善建议

    （一）建立司法评估质量管控体系：引入BIM技术进行工程量复核，推行评估报告三级复核制度。

    （二）完善行业标准：制定司法评估操作指引，建立典型案例数据库。

       八、复核案例总结

       本案例凸显司法评估中技术严谨性与法律合规性的双重重要性。评估机构应当建立技术+法律双维质量控制体系，特别是对于在建工程等特殊资产，需严格遵循《房地产估价规范》GB/T50291-2015的要求，确保评估结论经得起法律检验。司法机关宜通过构建评估机构遴选-过程监督-专家复核的全流程监管机制，提升司法评估公信力。