一、案件摘要

      案件情况：2025年2月24日，某评估机构接受桐城市人民法院委托，对合肥市太湖东路111号新里海顿公馆二期某室房地产市场价格进行评估并出具了评估报告。2025年4月20日，案件相关当事人对评估结果提出异议，认为评估结果过低，向桐城市人民法院申请复核。

      二、复核情况

      安徽省价格鉴定评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称省专咨委）接受桐城市人民法院委托，成立了复核专家小组，对原评估报告进行复核，并于2025年7月2日赴异议所涉房地产进行现场查勘。

      1.估价对象介绍

      估价对象为合肥市太湖东路111号新里海顿公馆二期某室住宅用途房地产，该小区东临铜陵路，南临望江东路，西临马鞍山路，北临太湖路。周边地区有百大购物中心、绿地赢海商业街等配套设施，商业环境较好；附近有安徽省政务大厦、合肥长庚医院、合肥市海顿学校等，生活配套设施和公共配套设施较齐全。周边有地铁1号线和多路公交车经过，交通便捷。小区内部景色宜人，绿树葱茏，景观环境较好。估价对象所处的楼幢位于小区的中心位置，该小区只有一幢总层数为11层的住宅（其余均为高层），两梯两户电梯房。

      2.针对原报告中问题复核

经复核小组对该估价对象的全面勘查，在充分考虑复核对象所在区域市场状况、具体位置以及实际使用情况等因素后，根据《房地产估价规范》和《房地产估价报告评审标准》，复核专家组针对该估价对象的原报告进行复核发现存在以下问题：

   （1）原报告的技术报告在测算过程中，把房屋价值、装饰装修及设备设施作为整体进行测算得到房地产价格，然后再单独测算装饰装修及设备设施价值，存在重复计算问题，处理方式不合理；

   （2）原报告中对于设施设备的品牌描述比较简单，没有考虑麦克维尔中央空调、阿里斯顿地暖系统、HOPE新风系统等品牌的价格因素；

   （3）原报告中没有考虑该幢处于小区中心位置；

   （4）由于总层数11层案例比较少，原报告中选取了两个总层数33层的案例。但是原报告中没有考虑总层数11层住宅与总层数33层住宅的建筑物层数差异。

      3.复核专家组处理结果

      针对原报告中存在的这些问题，专家组经过集体讨论、分析，最后采取了以下处理方式：

   （1）将估价对象设定为毛坯，选取案例求出毛坯价格；

   （2）针对估价对象本身的设备设施品牌进行市场询价；

   （3）本次评估时对该楼幢处于小区中心位置进行了修正；

   （4）对于估价对象总层数11层与总层数33层进行了两次修正（第一次修正是估价对象的所在层/总层数与可比实例的所在层/总层数之间的修正；第二次修正则是总层数11层住宅与总层数33层之间的修正）。

      最后专家组经过集体讨论、分析，对原报告的结论进行了调整，维护了当事人的权益。

      三、复核案例的启示

      在本次复核案件中，复核专家组仔细研读了相关当事人提出的异议和原评估报告，抓住其中的关键点。认真地对估价对象所处楼幢位置、室内装修及布局进行了现场查勘。还针对估价本身的一些独特情况进行了深入探讨：楼幢处于中心位置、估价对象与案例的楼层不同及总层数不同修正等问题进行了相关数据的查找及论证，尽量评估出估价对象客观市场价值，让估价结果更合理。

      本次复核案件是常见的住宅评估，在技术处理上本身并没有什么难度。由于估价对象在小区中独一幢及这一幢的成交案例较少，这就要求技术处理上如何将非标准化的 “独特性价值” 转化为可量化、可验证的技术参数，这就是本次复核评估的关键点所在。