案件摘要：

      2023年12月，某机构接受合肥市某区人民法院委托，对位于滁州市凤阳县府城镇明中都旅游文化商业街CO4-19楼二层商服用房进行评估，并于2024年9月出具了评估报告。

      被执行人对评估结果提出异议，认为评估价值过低，向合肥市某区人民法院申请复核。

      复核标的情况：

      安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称“省专咨委”）在受理法院复核委托后，成立了复核专家小组。专家小组对案件当事人异议及其提供的资料、以及原报告及相关资料进行了认真分析，明确了本次案件复核思路，具体如下：

      一、对被执行人异议的复核

      1.异议人所提供的历史交易实例不具可比性

异议人提出的2018年交易案例为复核对象所在楼栋三楼房产，其与2024年价值时点间隔超5年，远超《房地产估价规范》第4.2.3条规定的“可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年”，另2018年至2024年期间经历疫情、房地产市场下行等重大变化，故异议人所提供案例不具有可比性。

      2.异议人所提供的以房抵债价格具有特殊性

      异议人提出省高院 (2017)皖执协10号《函》执行背景下的200多个以房抵债价格属司法强制处置价格，属特定条件下的价格，不能直接反映市场自愿交易价格，原报告未将其作为评估的比较案例符合房地产估价规范相关要求。

       二、对原评估报告的复核

       原评估报告整体符合《房地产估价规范》要求，评估结论与市场价格水平基本一致。原报告中存在一些描述错误等问题，具体如下：

      1.描述错误等问题分析

      - 土地面积描述错误，原机构需补正说明；

      - 价格调整系数等参数取值依据不足，但经专家组市场调研，综合分析后认为对评估结论的影响很小，其差异在合理区间；

      - 装修评估过程较为简单，但未导致评估价值明显偏差。

      上述报告中存在的土地面积描述错误等问题属于非实质性瑕疵，不影响整体结论的可靠性。

      2.描述错误等问题与评估结论的关系

      本案中描述错误等问题不影响估价方法（市场法/收益法）的适用基础，不构成重新评估的法定事由,原评估结果基本反映复核标的房地产市场价值。

      复核案例的启示：      

      一、对涉执房地产司法评估实践的指导意义

      1.选取交易案例必须具有时效性

      无论是涉执房地产司法评估，还是对房地产估价报告进行复核，都必须严格执行《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）的关于交易案例时效性的具体要求，即可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年。

      2.交易案例谨慎选用特殊交易价格

      司法处置价格（如：以房抵债价格、司法拍卖价格等）往往是一种特殊交易的价格，应与正常市场交易价格严格区分。比较法估价时应谨慎选用这类特殊交易的案例，即使经分析后必须要选用，也应将其修正为正常交易价格。

      二、对评估报告质量管控的启示

      1.估价报告中描述错误等问题防控机制

      - 估价机构应建立基础数据双人核对制度，采取背靠背的形式对估价报告中涉及估价对象的面积、结构、产权人等关键信息进行相互校核；

     - 估价参数选取，应有据可依，必要时需附市场调研的底稿资料；

     - 实行估价报告要素标准化清单管理制度，估价报告定稿前，逐项对比清单，查找疏漏问题。

     2.建立报告问题分层级处理机制

     - 对于估价报告中的非实质性错误：采取补正说明/勘误备案等形式处理，简洁高效；

     - 对于估价报告中的一般性错误：需要局部重新测算，突出重点；

     - 对于估价报告中的实质性错误：必须重新进行评估，及时纠错。