一.案件摘要

       2024年3月某评估机构接受某人民法院委托，对某市住宅用房（不含土地价值）进行了评估，总建筑面积为3399.91平方米（其中证载建筑面积为3087.81平方米，无证房产建筑面积为312.10平方米），并于2024年5月出具了《涉执房地产处置评估报告》。案件当事人对房地产评估报告提出异议，认为采用评估方法有误，造成评估价格严重低于市场价值，向某人民法院申请进行复核。

       二.复核标的情况

       2024年8月，安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称“专咨委”）接受某人民法院委托对原《涉执房地产处置评估报告》进行复核，成立了复核专家组并对委托材料进行了充分分析。

       2024年9月13日复核专家组赴现场对复核标的进行了实地查勘，核实了复核标的为某市住宅用房（不含土地价值），总建筑面积为3399.91平方米（其中证载建筑面积为3087.81平方米，无证房产建筑面积为312.10平方米），用途为住宅，1幢：建筑结构为砖木，建成年代为1953年，总层数为1层，复核标的为1层；2幢：建筑结构为混合，建成年代为1982年，总层数为10层，复核标的为1-10层，土地权利类型为划拨国有建设用地使用权，用途为住宅用房，土地使用权终止日期为无年期限制，现状作为商业经营使用，且持续经营状态。

      根据相关部门复函，在国有企业改制中，本次估价对象房地产所占土地未纳入改制范围，故法院要求本次仅限于对房屋进行评估，房屋所占土地不纳入本次评估范围。故针对不含所占土地价值的房地产评估技术处理进行分析。

      三.复核案件分析

      1.特殊性

    （1）权属分离，房屋属于国有企业改制资产，但土地未纳入改制范围，形成“房、地分属不同主体”的复杂权属关系。

    （2）历史遗留问题，房屋建成年代久远（1953年、1982年），涉及无证房产（312.10㎡）和划拨土地（无使用年期限制），需结合改制文件、权属批复等历史资料明确评估范围。

    （3）用途差异，证载用途为住宅，但实际用途为商业经营（持续出租收益），需基于最高最佳利用原则选择评估方法。

      2.原评估报告争议点

原报告采用成本法，仅评估房屋建筑成本，未考虑实际经营收益，导致评估结果与市场价值偏离。未妥善处理“房地分离”的技术逻辑，未合理扣除土地价值。

      3.复核专家组的技术处理逻辑

    （1）方法选择合理性

收益法优先，房屋实际用途为商业出租，收益稳定，符合收益法适用条件（《房地产估价规范》GB/T 50291-2015）。通过租金收益测算“房地合一”市场价值，再扣除土地价值，能更真实反映房产独立价值。

      排除成本法与比较法，成本法缺陷：未反映实际收益，且建筑年代久远（砖木、混合结构），重置成本难以准确估算。比较法缺陷：土地权属分离导致可比案例稀缺，市场成交案例难以匹配。

    （2）土地价值扣除技术路线

      房地合一总价值，通过收益法测算整体房地产（含土地）的市场价值。

      土地价值测算，采用基准地价系数修正法，结合划拨土地使用权性质、无使用年期限制等条件，修正得出土地价值。

      房产净价值，房地合一价值 - 土地价值 = 不含土地的房产价值。

    （3）关键技术与规范依据

      最高最佳利用原则，尽管证载用途为住宅，但现状为持续商业经营，且无规划限制，按现状用途评估符合《房地产估价规范》。

      划拨土地价值修正。划拨土地价值需扣除土地出让金（如有）或按基准地价比例确定，参考《划拨土地使用权管理暂行办法》及地方政策。

      4.技术难点与解决方案

    （1）权属分离的协调，通过法院函询、调取改制文件，明确房屋与土地的权利主体，避免因权属争议影响评估范围。

    （2）在报告中声明“仅评估房屋价值，土地权属问题由法院另行处置”。

    （3）历史资料的完整性，搜集改制资产评估报告、土地权属批复等文件，确认房屋与土地的分离合法性。

    （4）收益法与土地扣除的衔接，采用收益法时，需确保租金数据真实（租赁协议核查）且符合市场水平（市场调查验证）。基准地价系数修正法需结合划拨土地特性调整修正系数（如年期修正、权利限制修正）。

      四.复核案件的启示

      1.方法适用性优先

      在权属复杂、历史遗留问题多的案件中，需优先选择能反映资产实际收益或市场价值的评估方法（如收益法、市场法），避免机械使用成本法。

      2.权属与资料核验

      对改制资产、无证建筑等特殊标的，需通过法院、政府部门获取权威文件，确保评估范围合法合规。

      3.动态调整技术路线

      当资料不足时，应通过专家论证、市场补充调查等方式完善技术逻辑，而非简化方法导致结果失真。

      4.司法评估的特殊性：

      需兼顾法律程序与评估专业性，明确报告中“技术结论”与“法律权属”的界限，避免越权认定。

      五.总结

      本案通过收益法结合土地价值扣除的技术路线，有效解决了“房地分离”评估难题，既符合规范要求，又保障了当事人合法权益。其核心启示在于，方法选择需基于实际用途，而非证载用途，历史遗留问题需通过多维度资料核验，确保评估逻辑严密，司法评估需强化与法院的协作，明确技术边界与法律责任的划分。