一、案件情况

      因案件执行的需要，2024年8月某机构受怀远县人民法院委托，对怀远县经济开发区安徽省某石榴酒酿造有限公司厂区内的一宗出让工业用地国有土地使用权、工业用房、附属物及苗木的市场价值进行评估，并出具了《涉执房地产处置司法评估报告》（以下简称原报告）。被执行人对原评估报告所评估的工业用房、厂区混凝土路面、苗木、厂区整体抬高垫层等四个方面提出异议，向怀远县人民法院申请复核。

      二、复核过程

      安徽省价格鉴证评估协会评估专家咨询委员会（简称专咨委）在受理怀远县人民法院复核委托后，成立了复核专家小组，专家组审核了原估价报告，并对复核标的进行了认真、仔细地实地查勘。

经审核查阅《原评估报告》结果报告及技术报告并结合实地查勘情况，对申请人提出的四项异议进行了针对性的调查、分析、测算，复核情况分述如下：

      1.工业用房：原评估报告在方法选用、估价依据、技术路线、参数选取等方面符合《房地产估价规范》《涉执房地产处置司法评估报告指导意见（试行）》等的相关要求，原评估报告中工业用房估价结果符合客观市场价格水平。

      2.厂区混凝土路面：原评估报告中混凝土路面厚度15CM，专家组现场取样平均厚度约16CM，原评估报告中混凝土路面厚度与取样平均厚度差异幅度属于合理区间范畴。

      3.苗木：对原评估报告中各品种、规格的苗木单价，经市场询价、分析、测算，其苗木单价符合客观市场价格水平。

      4.厂区整体抬高垫层：厂区土地基本平整，与园区整体地势持平，原评估报告中对土地使用权价值评估，设定的开发程度为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及宗地内场地平整），采用成本逼近法和市场比较法两种方法进行测算时，成本逼近法土地开发费用中已计算了土地平整费用，市场比较法中选取的比较案例开发程度是五通一平，评估的宗地开发程度亦为五通一平，比较案例价格通过对比、打分、修正计算后作为评估宗地的价格是含土地平整条件下的价格。如厂区原始有过整体抬高垫层，原评估报告中的土地价格已经是价值时点土地平整条件下的价格。

       三、复核总结

       在本次复核案件中，专家组针对当事人提出的异议，本着认真负责的态度去开展复核工作。专家组于2024年10月17日和2024年10月30日分两次对申请人异议范围内资产进行了实地查勘（一般情况下，实地查勘一次基本上就可以完成现场复核工作）。在进行现场复核前，专家组针对现场复核需要注意及准备的事项已按照程序告知异议申请人，让其做好现场复核前的准备工作。

在本次现场复核过程中专家组第一次到达现场时，异议申请人出席现场复核，但是其未按照前述现场复核的要求做好准备工作，造成复核现场的部分工作无法当日完成。如厂区混凝土路面的厚度，第一次复核现场时异议申请人仅只采取了一个样点，不具有代表性，无法满足采样的要求，另苗木的数量和规格异议申请人未自己清点并列出清单。针对上述情况，专家组对于异议申请人提出的工业用房、厂区整体抬高垫层等异议内容认真进行了现场复核并向异议申请人详细告知了需其完成的其他现场复核的前期准备工作：如厂区混凝土路面需多点多处开挖样点已满足采样要求；其需自行先清点统计苗木的种类、规格和数量，并约定好完成以上准备工作后，专家组再次对现场进行复核。

      专家组第二次到达现场，异议申请人因客观原因未出席现场复核，仅安排一名不了解现场情况的工作人员参与现场复核。异议申请人按照要求开挖了几个样点，已达到采样要求，故厂区混凝土路面的厚度现场按照复核的要求进行了勘验。苗木的种类、规格和数量，被评估企业现场提供了一份清单，但是由于现场人员对于该清单的具体内容不了解，造成无法对于苗木现场进行复核。针对此种情况，专家组经讨论并与法院工作人员及异议申请人沟通后，决定本次复核针对异议申请人提出的原评估报告苗木异议部分的内容，仅针对原报告苗木的价格进行复核，其种类、数量和规格不进行复核。

      在本次复核工作中，专家组按照复核程序，认真开展复核工作。在异议申请人未按要求做好准备工作的前提下，本着对案件当事人认真负责的态度，进行了两次现场复核勘验，并与当事人及委托方充分耐心地沟通复核的各项具体事项。针对苗木异议的处理，异议申请人对于原评估报告的评估内容有异议，经第一次现场复核沟通后其自身也列举了一份苗木清单，截止第二次现场复核工作开展前，原评估报告中已有一份苗木的清单，异议申请人也提供了一份苗木清单，且两份清单的内容差异较大，参与现场复核的企业工作人员未能说明具体差异情况。在此种情况下，在异议申请人未出席现场的前提下，若是专家组单独进行苗木的清点工作可能会产生一份不同于之前两份清单内容的第三份苗木清单，可能会产生新的矛盾点。专家组从减少矛盾的角度出发，为了推动复核工作的继续开展，在准确把握住复核的内涵同时，决定采取仅针对原报告中苗木的价格进行复核的处理，也是为了保证复核工作的顺利开展，提高人民法院的办案效率。

      在复核情况复杂的情况下，准确把握住复核的内涵，推动复核工作的继续开展，保质保量的完成委托方的委托复核工作。