案件摘要

　　2024年3月，某评估机构接受宣城市某区人民法院委托对宣城市某农贸市场共计 312 套商业服务用房进行评估，后该机构于2024年4月出具了涉执房地产处置司法评估报告（以下简称“原评估报告”）。2023年4月，案件当事人对评估结果提出异议，认为评估结果过低，向宣城市某区人民法院申请复核。

　　复核标的情况

　　安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称“省专咨委”）在受理宣城市某区人民法院复核委托后，成立了复核专家小组。专家组成员在对原评估报告及相关资料进行复核及分析的基础上，对复核标的进行了认真、仔细的实地查勘，并与相关当事人进行了充分沟通。

　　1、充分的实地查勘工作及市场调研

　　专家组根据异议人提出的相关异议，结合复核标的物的平面布置图，现场进行了逐一比对，仔细核查。由于本次复核标的物项目较多，专家组成员重点核查复核标的物所处农贸市场的具体位置、经营业态，并向异议人及市场管理人了解各复核标的物的租赁状况，并对该农贸市场所处区位及周边市场状况进行了调研。

　　通过实地查勘，按所处位置的优劣对复核标的物进行合理分区，为下一步复核价格打下坚实基础。

　　2、复核技术路线及合理参数的确定

　　根据现场查勘的情况，结合对委托方提供的资料分析，发现原评估报告存在的主要问题为：（1）收益法中客观租金测算时未对可比实例租金进行修正；（2）收益法中风险调整值及报酬率选取10%理由不充分，确定过于简单；（3）不同复核标的物之间位置修正系数差异较大且未说明理由；（4）未考虑部分标的存在承租人权益情况。

　　针对原评估报告中的问题，专家组经集体讨论，确定选取收益法中的“持有加转售”模式进行复核测算，并结合实际租约情况，充分考虑承租人的权益，最终确定复核结论。

　　复核案例的启示

　　本次的复核标的位于宣城市宣州农贸市场，该市场体量较大，为宣城市“1+14+N”的农贸市场服务体系中的片区级中心菜市场之一，该市场服务半径1000-1500米以上,服务人口3～5万人。因此在较大的范围内，无法选择其他类似大型农贸市场进行简单类比或选取可比实例，只能对该市场进行调查研究。

　　现场查勘时，异议人虽提供了已售商铺明细表，但所售商铺均没有签订商品房买卖合同，也没有进行备案，因此本次复核没有采用异议人提供的销售价，综合分析判断，复核标的物所在区域无可参考的交易实例，故本次复核不采用市场比较法进行评估。

　　复核标的物为农贸市场内的312处摊位类商业用房。复核专家组通过对摊位位置、经营业态和租金等差异，对各摊铺进行了科学的分区，并根据以上差异得出合理的位置修正系数和报酬率。

　　本次复核标的物数量较多，且存在租约限制。复核人员对复核标的物租约情况进行分析，产权人将大部分标的物租赁给运营公司，由运营公司实际管理运营，截止复核基准日，租赁期剩余4.6年。复核过程中，专家组成员认为应充分考虑承租人权益，经多次集中讨论，最终确定承租人权益的测算及扣除方式。