一、案件摘要

       案件情况：2023年7月，某评估机构接受某人民法院委托对位于宿州市外环南路南侧鑫旺家居超市及住宅0202室房地产市场价格进行评估，并出具了评估报告。被执行人对原评估机构报告及说明有异议，于2024年1月以评估价格太低、评估无依据向某人民法院申请复核。

       二、复核情况

       安徽省价格鉴定评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称“省专咨委”）接受宿州市埇桥区人民法院委托，并成立了复核专家小组，对原评估报告进行复核，并赴异议所涉及的房地产进行现场查勘。

       估价对象临外环南路，商业氛围较优；估价对象位于所在楼宇二层，主入口为侧面楼梯，其区域内未留有扶梯井，楼宇二层扶梯井位于其他产权单元内。查勘完估价对象，专家组对周边商业房产进行了租金调查，并到原报告比较法中选取的可比案例现场进行核验调查。通过对估价对象及选取的可比实例调查，为后期复核收集了一手资料。专家组完成对估价对象实地查勘后，结合勘验情况及原评估机构出具的报告就估价对象竣工年代、所在楼宇2层平面图、可比实例来源向某人民法院发函补充相应资料。

经复核小组对该项目的全面复核，在充分考虑复核对象所在区域市场状况、具体位置以及实际使用情况等因素后，根据《房地产估价规范》和《房地产估价报告评审标准》，复核专家组针对原报告问题进行了讨论，通过对估价对象概况的综合分析，根据市场调查情况，经过客观数据测算、验证，复核小组一致认为原评估报告虽存在一些瑕疵，如：报告名称命名错误、比较法中比较因素前后不一致等，但依据现有估价资料，复核专家小组依据估价目的并结合价值时点，经过充分的市场调查和相关资料收集整理，原估价结果基本符合市场状况，故本次复核基本维持原估价报告，但比较法需对个别比较因素前后不一致做相应的修正（收益法因舍弃不影响估价结果），最终复核结果稍有变动。

       三、复核案例的启示

       对于商业用途房地产评估，房产所处位置虽很重要，房产自身状况对价值影响也很大。本次复核对象位于二层，临正街没有出入口，没有垂直电梯，没有扶梯，其可比性较差，评估时应予以说明并予以考虑折算。商业房产评估一般采用收益法和比较法进行测算，但在商业市场不景气时其收益法测算结果会偏离客观价值，故比较法评估结果客观性尤显重要，原评估机构出具的报告结果最终是舍去了收益法收益价值。故在复核时专家组着重核实调查原报告的可比实例，实地调查了各个可比实例，可比实例符合采用标准，但比较实例照片与实际不符。复核专家组通过对复核对象实地查勘及对影响复核对象价值相关因素进行调查后对原报告的评估结论进行了相应调整，增加了复核结果的可信度和准确性，减少当事人对评估鉴定结果的疑虑，加快了法院涉执案件的执行。