一、案件摘要

      2024年2月，某评估机构受人民法院委托对1栋商业办公房产价格进行评估，并根据委托需要出具了评估报告。异议人于2023年2-3月提出了两次异议，认为评估方法和案例选择不合适，申请要求按成本法进行评估，向人民法院申请复核鉴定。

       二、复核标的情况

      安徽省价格鉴定评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称“省专咨委”）接受人民法院委托，成立复核专家组，对原评估报告进行复核鉴定，并赴异议所涉房地产进行现场勘查。

      复核专家组根据现场调查资料，结合委托人提供的资料，对原评估机构的评估报告进行分析，发现原评估报告存在问题如下: 原估价报告选用比较法不适用，且选用标准房测算后修正为每层单价，估价技术路线错误；收益法测算中，客观租金水平无测算过程，测算中多项参数取值依据不足；-1层车库成本法测算中建安费用取值偏低等。省专咨委根据复核专家组现场勘查情况，向人民法院提交了复核项目补充资料的函件。复核专家组依据人民法院提供的补充资料，结合现场勘查，选用成本法和收益法进行测算得出复核标的物于价值时点的房产市场价格。

       三、复核案例的启示

      本次复核房屋为一栋17层综合性商业办公房产，其面积24630.84平方米，位于县城边缘的建材市场内，用途为商业、办公和车库。原评估报告使用县城小区底商市场交易案例进行比较法修正，造成评估价格偏高，致使复核申请人异议强烈。复核专家组本着认真、负责的精神，严肃对待复核申请人提出的异议，遵守独立、客观、公正的评估原则，按照复核程序，实地勘查复核标的物，明确复核项目房屋各层用途、布局，对周边类似用途房产进行市场调查、核对人民法院补充的相关资料，选择合适的估价方法进行测算，复核过程中反复讨论、推敲，研究论证相关评估参数取值、修正调整因素等进行多轮线下线上评议，最终确定复核结果，为人民法院提供更为符合市场实际状况的复核结论，为化解社会矛盾、推动司法案件的执行奠定了较为坚实的基础。