一.案件摘要

2023年8月某评估机构接受某人民法院委托，对阜阳市颍泉区中市办颍州中路两套住宅房地产进行了评估，并于2023年8月21日出具了《房地产估价报告》。案件当事人对房地产评估报告提出异议，认为评估价格过低，向某人民法院申请复核鉴定。

二.复核标的情况

2023年9月安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称“省专咨委”）接受某人民法院委托对原《房地产估价报告》进行复核，成立了复核专家组并对委托材料进行了充分分析。随后，复核专家组赴现场对复核标的进行了实地查勘，核实了复核标的为总建筑面积312.6平方米的房产，规划用途为住宅，总层数为5层（地上5层，地下0层），所在层为1、3层，房屋结构为混合结构，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地权利性质为划拨，土地用途为城镇住宅用地。

经当事人现场介绍，依据《不动产权证》，专家组结合现场实地勘查，复核标的为自建住宅房地产，位于1层和3层，1层有院落。两套住宅分别位于同幢建筑物不同楼层，除了楼层、层高、是否存在租赁及一层有院落外，其他情况大体相同。经专家组对阜阳房地产市场的调查了解，市场上带院落的一层住宅价格普遍要高于其他楼层，本次估价对象一层有院落，大约30平方米，可利用率较高。

三.复核案件分析

（1）估价要充分做好现场实勘前调查工作。

在接受法院委托后，对评估资料要认真核对其信息，确定估价对象的范围，通过市场调查，对调查的面积、楼层、装修、空间布局等对价格影响因素做出分析。

（2）现场查勘要认真仔细。

对估价对象进行实勘时，要做到认真仔细，完成估价对象实勘后，对实勘前调查的同区域类似房地产进行现场实勘，调查其具体状况，现场实地走访调查，是否存在前期调查遗漏的其他情况，找到其中的差异。

（3）认真分析估价对象与同区域类似房地产价格的差异。

在测算出估价对象价值后，与同区域类似房地产的价格进行对比，找到其中差异形成的影响因素，对影响因素进行研究，做到测算过程中对各项影响因素的修正合理，确保估价对象评估价值与同区域房地产价格相匹配。

（4）住宅房地产楼层差异参数选取及院落技术处理分析

本次复核标的为自建住宅房地产，位于1层和3层，1层有院落。分别位于同幢建筑物不同楼层，除了楼层、层高、是否存在租赁及一层有院落外，其他情况大体相同。经专家组对当地房地产市场的调查了解，市场上带院落的一层住宅价格普遍要高于其他楼层，本次估价对象一层有院落，大约30平方米，可利用率较高。

专家组对当地住宅房地产做了大量的市场调研，调查了当地周边类似住宅房地产一层带有院落与其他楼层的价格差异，进行参数对比分析。通过市场调查数据分析显示，市场上带院落的一层住宅价格普遍要高于3层价格，带院落的1层与3层的平均价差率约为18%。经专家组讨论研究，结合本项目的实际查勘情况，本次对1层住宅价格进行个别因素修正调整，修正系数结合我们专家组对当地市场院落技术处理分析得出的系数进行相应取值。最终专家组给出客观合理的复核结果，为法院处理执行案件提供较精准的复核结论，更有效、更快捷、更准确地解决司法评估的异议问题，有利地推动了司法案件的执行。