一、案件情况

       2023年2月，某评估机构接受某人民法院委托，对位于安徽省某县老城一宗国有出让工业用地及地上房屋、附属物等资产进行评估，该机构于2023年4月出具了涉执房地产处置司法评估报告（以下简称“原评估报告”）。2023年5月，案件当事人对评估结果提出异议，质疑原评估机构评估报告存在多处错误，存在遗漏评估财产、评估参数选取和计算方法错误以及评估结果不合理等问题，向某人民法院申请复核。

       二、复核标的情况

       安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会在受理某人民法院复核委托后，成立了复核专家小组，专家组审核了相关资料，并对复核标的进行了实地查勘。该复核案件涉及复核标的物整体较为复杂，包含一宗国有出让土地使用权、有证房产、无证建筑物以及构筑物附属物等多项资产。

     （1）项目的复杂性

       由于原评估报告相关数据的附件仅为原机构的现场手绘草图，给专家组现场复核带来一定的困难。现场查勘部分无证建筑与有证房产存在互搭，无明显界线，将无证建筑物的现场实际情况与原评估报告中涉及的数据进行一一对应存在困难。

       专家组根据原评估报告的内容，对现场建筑物进行仔细核对，逐项核实。同时结合评估测量工具，将报告中无证建筑与有证房产的数据进行分析剥离，比对现场情况进行还原，仔细核对原评估报告相关数据的准确性，做到客观真实的反映复核标的物现场实际情况。

     （2）复核的客观性

       ①结合项目材料，专家小组现场勘查后，发现复核申请人提出遗漏的部分财产在现场事实存在，复核原评估报告未见纳入评估范围，此为客观事项。因复核评估是对原报告进行复核，财产范围的确定事项应经人民法院确认同意方可纳入。专家组经集体讨论商议，在复核意见书中给予建议，提请复核申请人与人民法院进行沟通确认，如人民法院认为上述未评估财产属于评估范围的，人民法院可根据案件实际决定是否要求原评估机构进行增补。

       ②依据国家现行法律、法规及房地产估价规范的规定，复核原评估报告中发现存在多处问题，其中比较严重的一项是原报告某处建筑物的计算总价错误，按照原评估报告单价代入公式计算总价应为2.65万元，但是原评估报告错误计算成26.5万元，前后相差十倍，专家组对此项进行了核减。

       三、复核案件分析

     （1）估价要坚持独立客观公正的原则

       根据《房地产估价规范》，评估首要原则就是坚持独立客观公正的原则。

此次专家组赴现场进行查勘的过程中，充分听取了人民法院、相关当事人的意见，明确了异议事项，同时对复核标的现场进行仔细核实，经调查、分析及测算，对原评估报告部分价格作出相应调整，最终涉及的部分项目价格有增有减。专家组站在中立的立场上，实事求是、公平正直地客观反映实际情况，保证了复核工作的独立客观公正性。

     （2）复核鉴定工作中带来的行业反思

       原报告存在多处问题，如规范性不足，估价师未签字，依据不完整且相关文件过时，测算过程存在多处错误，相关费用取值、相关参数标准取值、计算公式中部分基数错误等等，较为严重的是计算错误，相差十倍之多。该份评估报告从估价的规范性、专业性以及估价机构的执业态度等方面，都反映出行业部分机构的现状，具有一定的代表性，与行业标准均存在一定的差距。

       当前大环境纷繁复杂，估价行业也面临诸多挑战，估价报告是评估机构的产品，提供的产品质量如果出现重大瑕疵，机构内部管理不规范，让委托方对其专业性产生质疑，机构又何谈下一步的发展？终将会对整个估价行业的公信力产生负面影响。

       估价行业是一个专业服务型的行业，是一个技术性强，以技术促进业务、以技术水平赢得声誉和市场份额的行业。对估价机构来说，核心竞争力是专业性，专业性是立足之本，专业化发展是行业和机构持续发展的永恒主题。估价机构发展的对策应是进一步提高专业化服务水平，这将有利于估价机构发挥专业优势，从而保持健康持续的发展。