1、案件摘要

2023年4月7日某三家网络询价平台接受濉溪县人民法院委托，对淮北市某房地产开发有限公司开发的预告登记在被执行人名下的坐落于安徽省淮北市相山区龙山路中段181号东湖公馆某幢某号房地产进行网络询价并出具了《网络询价报告》。2023年4月13日，案件双方当事人都对网络询价结果提出异议，也都不同意法院委托第三方评估机构做线下评估鉴定，遂向濉溪县人民法院申请进行专业技术评审。

2、评审标的情况

2023年5月10日，安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会（简称‘省专咨委’）接受濉溪县人民法院委托对原网络询价报告进行专业技术评审。2023年5月23日省专咨委组织专家组赴现场对异议的房地产进行了实地查勘，核实了评审标的为安徽省淮北市相山区龙山路181号东湖公馆某幢某住宅房地产，建筑面积为797.48平方米，规划用途为住宅（实际处于空置状态，实勘为独栋别墅），竣工时间为2017年，土地使用权终止日期为2076年8月15日。

经专家组实际调查了解分析，并经过多轮讨论研究和集体决议，认为被评审的是网络询价报告，格式简单，缺少必要的技术路线及详细测算过程，不能满足对其参照标准、计算方法等需要。主要问题是：

（1）评审标的实物状况未详细描述：非普通商品房询价按照普通住宅评估，现场实际勘查为独栋别墅，在网络询价无法体现的问题，这是网络询价引起的较大偏差。

评审标的原来作为样板房使用（精装修），但后期买入者拟重新装修，拆除了原装修及部分附属设施，对原空间布局进行了较大改造，其中部分内墙、门窗、给排水管线被拆除，原中央空调及电梯已被拆除，中央空调部分主机和辅机设施有残留，这些实际状况在网络询价报告中均未有体现。

（2）评审标的范围不确定：评估标的建筑面积为797.48平方米，原网络询价报告未分析估价对象的财产范围，无法准确清晰表达，是否含室内装修、其分摊的土地使用权及红线内的基础设施等，导致当事人认为存在遗漏财产状况。

 3、评审案件分析

 哪些标的物确定参考价不适合采用网络询价：

（1）网络询价受限区域。对于经济发达地区，房地产成交量比较大，交易实例较多，网络询价可以通过大数据，收集更接近市场价值的实例，保持其询价的客观性。但是对经济欠发达地区，交易实例较少，通过网络询价不能得出合理的询价结果。

（2）标的物有特殊实物状况。一般网络询价只是对标的物的一般情况了解，不作具体的现场实勘，实物的具体状况不详，如果实物有特殊状况，如：室内装修、带阁楼、带地下室，加建部分等等，网络询价中也无法体现，难以给案件当事人合理的解释，就不利于案件的推进。

（3）标的物权益状况不明确。网络询价是通过大数据收集信息，得出平均的价值；忽略了因房地产权益状况限制所造成的对其价值的影响，如：租赁状况、土地权利性质、房地产规划用途和实际用途不一致等等，故无法客观反映标的物的价值。