一、案件情况

2022年10月，某评估机构接受含山县人民法院委托对含山县运漕镇三台行政村孙岗村共计3751.99㎡房屋建筑物、附属物及13726.00㎡工业土地使用权市场价值进行评估，并出具了评估报告。后案件被执行人对评估结果提出异议，认为评估结果远低于市场价值，且强烈建议选用收益法对估价对象进行评估，向含山县人民法院申请进行复核。

二、复核过程

安徽省价格鉴定评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称省专咨委）接受含山县人民法院委托对原评估报告进行复核。省专咨委组织复核专家组赴现场对异议的房地产进行查勘，根据对《异议函》的解读和现场与当事人确认，异议方对原报告的评估范围没有异议，同时提供了相关的租赁合同以佐证收益法评估的理由。

在现场查勘后，专家组人员对原报告进行了仔细的复核，原报告格式符合规范要求，报告内容完整，技术路线正确，估价依据合理。但该报告成本法运用过程中存在销售税费取值存在不合理，构筑物与建筑物评估价值内涵不一致等问题。在评估范围不变的情况下，专家组对不合理的地方进行了合理的调整，最终经复核专家分析测算确定鉴定结论为：608.08万元，比原报告增加21.35万元，变动率3.64%。

在本次案件复核中，专家组人员均认为原报告选用成本法进行评估是合理的，但鉴于该案件为司法案件，法院有回复异议人问题的需要，专家组成员针对不采用收益法理由给予了更详尽的理由：

（1）异议人提供的租赁合同不是该厂房的整体出租合同，且合同没有备案，合同数量众多，在租赁时间上不一致，合同租赁的用途也不一致，不能代表客观收益。

（2）因企业自建厂房非标准化厂房，对房地产的实体状况无法量化修正，亦也难以在统一供需圈中找到符合条件的租金的可比实例进行比较和测算，因此缺少收益法评估的基础条件。

（3）由于工业用地的出让方主要为政府，政府对工业用地的获得者有着严格的规定（生产类，而非商业类）和要求（必须达到一定的缴税额度、用工标准和社会贡献），一般的工业生产类厂房从社会贡献度来看，其主营业务收益应该体现在企业的生产经营收益上，而不应该体现在厂房土地的租金收益或增值收益上，即不应该过多考虑工业厂房房地产的金融属性。

三、复核案例分析及总结

本次复核案例的特殊性在于异议人对原报告的评估范围没有异议，异议人也没有提出针对原报告内容的其他异议，只是对评估方法中不选择收益法提出了异议。作为司法案件的评估鉴定复核，专家组按照程序对报告内容进行了全面复核，修正了报告中不合理的问题，特别针对异议人提出的复核理由未采用收益法，进行了合理、客观的解释，化解了矛盾。