一、案件摘要

      2022年2月某估价机构接受安庆市大观区人民法院委托，对安庆市望江县华阳镇一宗国有出让商服用地的土地使用权进行了评估并出具了《土地估价报告》。7 月，案件当事人对评估结果提出异议，认为原评估机构对当地土地市场缺少调查，评估价值背离事实，向安庆市大观区人民法院申请复核。

      二、复核情况

      2022年8月，安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称专咨委）接受安庆市大观区人民法院委托对原评估报告进行复核。经对案件卷宗材料的了解，该复核案件涉及的评估对象为望江县一宗国有出让商服用地土地使用权。2022年 8月 29日专咨委组织复核专家组赴现场对异议的评估对象进行了实地查勘，核实了评估对象的地界范围、财产范围。为了保护产权人合法权益，专咨委主动联系法院，希望明确该宗地有无最新的规划调整。法院于 2022 年9月 14 日向专咨委转发了《望江县自然资源和规划管理委员会2022年第二次主任会会议纪要》（扫描件）。

      专家组结合收集到的资料，经对原评估报告的复核，认为原机构采用的两种评估方法中的基准地价系数修正法不妥。望江县人民政府于2016年5月24日公布的《望江县人民政府关于公布城镇土地级别与基准地价的通知》，其基准地价基准日为2015年1月1日，至估价期日2022年3月3日已逾6年。根据《土地估价规程》第7.9.1条，基准地价每隔六年必须全面进行一次更新。截至专咨委《复核意见书》出具之日，望江县更新后的基准地价尚未公布，经专家组讨论后一致认为不宜采用基准地价系数修正法进行评估。

      原评估报告中采用的另外一种评估方法（剩余法）适宜该宗土地。但是，原估价机构在剩余法测算中，预估未来开发完成后的不动产平均售价时无任何测算或推导过程，直接列出预估单价，缺少说服力和可信度；专家组调查了解后判断预估售价低于市场价值。另外，剩余法测算开发成本时，建造成本的确定明显依据不足，导致房地产开发总成本测算结果不合理。专家组重新对剩余法进行了一系列研判与计算，得出最终的复核结论。

     三、复核案件分析

     待估宗地处于城乡交界处，在判断无法采用市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法之后，专家组经讨论认为在市场价格信息较少时选择成本逼近法对土地进行估价，也是一个可行的选择，该方法能够获得一个相对保守的土地价格，具有一定的说服力；因此，本次复核还采用了成本逼近法作为补充评估方法。

     剩余法作为主导评估方法，在测算时难点及解决方案概述如下：

合理假设未来开发建成的房地产建设规模、平面布局、结构类型、公建配套、计容面积与不计容面积、不计容面积中的地下室是否包含人防工程等等。专家组参考原有的《规划设计条件和建设要求》、《望江县发展改革委项目备案表》等文件后，对上述因素做出一系列设定，做到设定有依据、有出处、有前瞻性。

     合理预估开发完成的后的不动产售价。专家组充分调查待估宗地周边房地产市场，努力寻找与待估宗地性质一致、开发建成后房屋类型一致的可比案例，并收集到房屋销售合同作为工作底稿。大费周折寻找到的相似度极高的可比案例，经过房地产价值影响因素比对、修正后得出的比准价格极大程度提高了预估收入的可信度。

     合理测算开发成本，特别是建安成本的取值。建安成本是管理费用、前期费用、利息等一系列开发成本的计算基数；应根据设定的结构类型、计容与不计容面积、层高、装修标准、绿化、公建配套、附属设施等等合理测算。专家组参考了安庆市建筑管理处发布的《安庆工程造价信息简讯》中的2022年2月份部分结构类型单项工程平方米造价参考指标，对未来开发建设的不动产建安成本做出客观预估。对于不可售的公建配套，如配电房等，既要合理考虑其建设规模，还要预估出相应造价。

     合理测算开发利润。专家组查询相关权威网站，查询到国内大型房地产企业近12个月公布的销售净利润率，取其平均值作为利润率的参考指标，由此推算出的开发利润具有较高的可信度。

     综上，本次复核的关键点是合理、慎重确定评估方法，对所采用的评估方法中的计算因子合理取值，提高客观性、科学性，让评估价值最大程度接近于其市场价值。