一、案件摘要

       2021年5月8日某评估机构接受安庆市大观区人民法院委托，对安庆市兴拓工贸有限公司名下位于安庆市宜秀区开发区206国道房屋建筑物、构筑物、土地、机器设备及其他资产[房屋建筑物26项，建筑面积8326.64m2；土地使用权面积为5569.41m2；构筑物及其他附属设施24项；机器设备13项；]进行了评估并出具了《评估报告》。2022年3月，案件申请人对评估结果提出异议，认为评估价值明显过高，向安庆市大观区人民法院申请进行复核。

       二、复核情况

       2021年3月，安徽省价格鉴证评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称专咨委）接受安庆市大观区人民法院委托对原评估报告进行复核。经对案件卷宗材料的了解，该复核案件涉及评估对象为安庆市宜秀区开发区206国道安庆市兴拓工贸有限公司名下房地产（具体为1宗工业用地及地上建筑物、构筑物等）。

       2022年6月1日专咨委组织复核专家组赴现场对异议的房地产进行了实地查勘，核实了评估范围为房屋建筑物26项，建筑面积8326.64m2；构筑物及其他附属设施24项，主要为围墙、地面、绿化、装饰等；机器设备13项，主要为变压器、监控、中央空调、冷却塔等；土地使用权面积为5569.41m2，用途为商务金融，终止日期2054年3月6日。

经复核人员实际调查了解分析，后专咨委经过多轮讨论研究和集体决议，复核结论为报告的技术路线正确，但价值内涵认定不清以及对规划条件分析欠妥，出现了部分资产重复评估。主要体现在：

     （1）基础配套设施、公共配套设施及附属工程重复评估：已办证房屋评估价格为“房地合一”价格，其价值内涵价格不仅包含房屋及分摊土地的价值，还应包含了其基础配套设施、公共配套设施及附属工程的价值。而原评估报告采用成本法对公共配套设施、附属工程等又重新进行了评估从而导致此项重复。

     （2）部分土地价值重复评估：原评估报告未分析土地面积、规划容积率与现有建筑面积的关系，导致土地价值重复计算。

      三、复核案件分析

      如何避免资产重复评估：（1）首先要掌握每种评估方法评估结果的价值内涵，对该评估方法价值内涵已包含的资产价值，不应另行单独评估。特别是基础配套设施、公共设施配套费及附属工程容易重复评估。（2）其次是要分析所采用的各种评估方法价值内涵相互间是否匹配，不然就容易出现重复或者漏项。（3）再次厘清评估范围，遵循合法原则，分析项目规划指标，对超出规划条件设计或建造的建筑物不应另行考虑其土地价值。

重复评估会虚增评估价值，评估价值变大对处置资产增加执行难度，甚至会导致资产无法处置变现。

      因此在复核时一定要收集评估对象相关的规划、设计及产权登记等资料，准确厘清评估范围，分析评估结果的价值内涵，避免出现资产重复评估。

      本次复核案例核心内容是对原评估报告中重复评估项进行了分析，其重复项的评估结果在评估总值中予以了扣减，给出现此类问题如何处理提供了参考。