一、案件摘要：

      2019年1月某估价机构接受阜阳市颍泉区人民法院委托，对阜阳市颍州区颍州经济开发区新安大道0室的房地产[总建筑面积为4842.91平方米，土地面积为26150.22平方米]进行了评估并出具了《估价报告》。8月，案件当事人对评估结果提出异议，认为部分财产评估价值明显过低，存在部分财产没有评估，向阜阳市颍泉区人民法院申请进行复核。

       二、复核情况

       2019年9月，安徽省价格鉴定评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称省专咨委）接受阜阳市颍泉区人民法院委托对原评估报告进行复核。经对案件卷宗材料的了解，该复核案件涉及评估对象为阜阳市颍州区颍州经济开发区新安大道房地产（具体为1宗工业用地及地上建筑物、构筑物等）。

2020年4月14日省专咨委组织复核专家组赴现场对异议的房地产进行了实地查勘，核实了评估范围未包含厂区内水塔、2幢活动板房，同时案件当事人对树木数量、品种也有异议。专家组重点对遗漏部分进行实地丈量和勘查，但水塔因结构特殊无法测量尺寸。为了保护产权人合法财产，于2020年11月4日专咨委去函至法院以确认评估范围并要求当事人及时补充相关资料，法院在2021年元月7日回函中明确了把遗漏项纳入本次复核范围。

       因水塔为特殊构筑物，缺少图纸等必要的资料，其结构和做法不能确认而无法测算，故最终仅对遗漏的房产以及地上树木进行了复核。

经复核人员实际调查了解分析，后专咨委经过多轮讨论研究和集体决议，复核结论为：虽报告中存在上述瑕疵，但对除水塔、2幢活动板房以及地上树木以外的估价对象的评估，是符合规范要求的，其评估结果在合理范围内，建议维持原评估报告中的该部分的评估结论；对水塔、2幢活动板房以及地上树木的价格进行了增加和调整，最终复核结论增加了2762190，其中：树木增加了2625000元、2幢活动板房价格为137190元，水塔因缺少图纸等必要的资料，无法测算故未量化其价值。

      三、复核案件分析

      评估时因评估目的不一样，往往评估范围有所差别，比如：工业地产项目抵押时评估对象仅为合法建筑，而对构筑物或附属物往往不予考虑，但在后期产生借款纠纷处置抵押物时，债权人仅申请对抵押物进行处置，而涉执评估法院委托事项未办证房屋、构筑物以及地上附着物就容易遗漏。此类资产为企业实际投入，整体处置时，不考虑该部分资产价值势必会对产权人的财产造成了损失。

因此在复核时一定要准确把握评估范围，界定清评估对象，对该部分是否纳入评估或复核范围，应向法院提出并征求其意见。

      本次复核案例核心内容是对原评估报告评估范围与评估对象实际范围存在差异，对出现此类问题如何处理提供了参考。