2020年7月，某评估机构接受安庆市大观区人民法院委托对安庆市开发区天柱山路某小区临街1-2层商业房价格进行评估，并出具了评估报告。8月，案件当事人对评估结果提出异议，认为评估结果远低于市场价值，向大观区人民法院申请进行复核。

       安徽省价格鉴定评估协会评估鉴定专家咨询委员会（以下简称省专咨委）接受安庆市大观区人民法院委托对原评估报告进行复核。经对案件卷宗材料的了解，该复核案件涉及评估对象为1-2层商业房，卷宗材料中仅有评估对象的产权证主页复印件，表明总建筑面积为157.19平方米，原评估报告也没有提及1层和2层的分层建筑面积。

       省专咨委组织复核专家组赴现场对异议的房地产进行查勘，发现评估对象为两面临街房屋，1层和2层平面布局差异较大，一层临街呈弧形，而且第2层可能有后期加建的情况。复核专家查勘现场后认为需要进一步提供完整的产权资料，几天后，案件当事人按省专咨委的要求提供了完整产权证资料，但产权证主页和附图页均没有注明评估对象的分层建筑面积。省专咨委致函委托法院，商请调取评估对象产权登记档案资料。结果委托法院寄送评估对象产权登记档案资料仍然没有1层和2层的分层建筑面积。搞不清1层和2层的分层建筑面积，复核结果就很难搞准确，是经办法官在调取产权登记档案资料没有说清楚？还是产权登记档案中真的没有复核对象分层的面积数据？难道要找测绘机构重新去测绘吗？复核工作一度陷入了僵局。省专咨委再次与委托法院沟通后，决定组织复核专家组再次前往安庆，由经办法官和复核专家一道前往不动登记处、原测绘单位等处查询。在经办法官的协调和多方打听下，复核专家最终在测绘单位看到评估对象测绘的电子图纸，1层和2层的分层建筑面积在图纸上清晰的标注，1层建筑面积为113.1平方米，2层建筑面积为44.09平方米。

       评估对象分层的建筑面积搞清楚了，就找到问题的关键所在，原评估报告没有考虑评估对象1层和2层建筑面积的悬殊，评估时按照1层和2层面积相似进行测算，从而导致评估结果偏低，案件当事人提出异议。经复核专家分析测算，评估对象客观价值为329.61万元，较原评估结果高出97.47万元，差异近42%。

       在评估实践中，评估对象的数量一般通过政府相关部分核发的有关权证资料进行确认，但由于种种原因，有时产权证上并不能准确反映评估对象合法准确的建筑面积，特别是对于同一产权证上载有不同楼层房产时，往往没有载明各楼层的具体建筑面积。评估人员在核实评估对象时一定要厘清其合法准确的数量，方能准确把握其客观价值，从而为法院提供较精准的评估鉴证报告，减少当事人对评估鉴证报告的异议，提高办案效率。